I. Verwaltung und Zuständigkeit
1. Was genau verwaltet Objekta?
Wir übernehmen die komplette Verwaltung Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und/oder Ihrer Mietobjekte. Das umfasst die kaufmännische Verwaltung (Hausgeld, Abrechnungen), die technische Betreuung (Instandhaltung, Sanierungen) und die juristische Organisation (Eigentümerversammlungen, Beschlüsse). Kurz gesagt: Wir kümmern uns um den gesamten Immobilienalltag, damit Sie sich entspannt zurücklehnen können.
2. Wie kann ich zu Objekta wechseln?
Der Wechsel ist einfacher, als Sie denken! Sie benötigen einen gültigen Beschluss Ihrer WEG, um den alten Verwalter abzuberufen und uns als neuen Verwalter zu bestellen. Sobald das entschieden ist, kümmern wir uns um die reibungslose Übergabe aller Unterlagen – von den Verträgen bis zu den Kassenbeständen. Wir begleiten Sie transparent durch diesen Prozess.
3. Was kostet die Verwaltung durch Objekta?
Pauschalpreise gibt es bei uns nicht. Unsere Leistungen sind individuell auf die Größe, den Zustand und die Bedürfnisse Ihrer Immobilie zugeschnitten. Gerne erstellen wir Ihnen nach einer ersten Analyse ein transparentes, unverbindliches Angebot, das alle gewünschten Leistungen klar ausweist.
4. Was ist der Unterschied zwischen Hausgeld und Nebenkosten?
Das ist schnell erklärt: Das Hausgeld zahlen Sie als Eigentümer. Es beinhaltet Ihre verbrauchsabhängigen und nicht verbrauchsabhängigen Kosten sowie Ihre monatliche Einzahlung in die Instandhaltungsrücklage. Die Nebenkosten zahlen Ihre Mieter – diese beinhalten keine Rücklagen, sondern nur die umlagefähigen Betriebskosten.
5. Wie lange ist unser Verwaltervertrag gültig und wie können wir kündigen?
Der Verwaltervertrag (WEG) regelt die Rechte und Pflichten des Verwalters (z. B. Vergütung, Aufgaben, Haftung) und ist die vertragliche Grundlage der Zusammenarbeit.
Mietverwaltung: Diese betrifft einzelne Wohnungen und wird direkt mit Ihnen als Eigentümer vereinbart. Die Laufzeit richtet sich nach dem individuellen Vertrag mit Ihnen.
Unterschied: Die Verwalterbestellung ist der Beschluss der Eigentümergemeinschaft, wer Verwalter ist. Der Verwaltervertrag ist der privatrechtliche Vertrag mit den konkreten Konditionen.
Laufzeit: Die Bestellung ist gesetzlich befristet (i. d. R. max. 5 Jahre, bei Neubauten max. 3 Jahre). Die Vertragslaufzeit sollte daran angepasst sein.
II. WEG-Spezifische Fragen
6. Was gehört zum Gemeinschaftseigentum, was zum Sondereigentum?
Gemeinschaftseigentum sind alle Teile, die für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes notwendig sind oder das äußere Erscheinungsbild prägen (z. B. tragende Wände, Dach, Fassade, Fensterrahmen). Sondereigentum sind die Räume Ihrer Wohnung sowie alles, was darin liegt (z. B. Böden, Tapeten, nicht tragende Innenwände).
7. Muss ich für den Aufzug zahlen, wenn ich im Erdgeschoss wohe?
Ja, in der Regel zahlen Sie anteilig mit! Der Aufzug gehört zum Gemeinschaftseigentum. Solange die Teilungserklärung keine andere Regelung vorsieht, erfolgt die Kostenverteilung nach Ihren Miteigentumsanteilen – unabhängig davon, ob Sie den Aufzug nutzen.
8. Wie oft findet die Eigentümerversammlung statt?
Die Eigentümerversammlung ist das wichtigste Organ Ihrer WEG und muss laut Gesetz mindestens einmal jährlich stattfinden. Wir legen Wert auf Transparenz und führen die Versammlung meistens in der ersten Jahreshälfte durch, um die jährliche Abrechnung vorzustellen und über anstehende Projekte zu beschließen.
9. Was passiert mit der Instandhaltungsrücklage, wenn ich verkaufe?
Die Rücklage ist objektgebunden und gehört nicht Ihnen persönlich, sondern der Gemeinschaft. Wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen, geht der gesamte Anteil der Rücklage automatisch auf den neuen Eigentümer über. Sie bekommen diesen Betrag nicht ausbezahlt.
10. Was mache ich bei einem Schaden in meiner Wohnung (z. B. Wasserschaden)?
Melden Sie den Schaden sofort der Verwaltung! Das ist entscheidend, damit wir schnell klären können, ob der Schaden vom Gemeinschaftseigentum (Gebäudeversicherung) oder von Ihrem Sondereigentum (Ihrer privaten Haftpflicht- oder Hausratversicherung) abgedeckt ist.
11. Was bedeutet Miteigentumsanteil (MEA) und wofür ist er wichtig?
Der Miteigentumsanteil gibt an, wie groß Ihr Anteil am gesamten Gemeinschaftseigentum ist. Er ist im Grundbuch eingetragen und dient als Grundlage für die Verteilung vieler Kosten sowie für Ihr Stimmrecht in der Eigentümerversammlung.
12. Wann ist ein WEG-Kredit sinnvoll und wie begleiten Sie uns dabei?
Ein Kredit ist sinnvoll, wenn größere Maßnahmen anstehen, die Rücklage aber nicht ausreicht. Er vermeidet hohe Einmalzahlungen (Sonderumlagen) für Sie. Wir prüfen Finanzierungsoptionen, bereiten den Beschluss vor und wickeln die Kommunikation mit der Bank ab, damit der Prozess für Sie unkompliziert bleibt.
13. Welche Unterlagen benötige ich für den Verkauf meiner Eigentumswohnung?
Sie benötigen u. a. die Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Protokolle, Abrechnungen und den Wirtschaftsplan. Diese Dokumente stellen wir Ihnen in der Regel unkompliziert über unser Online-Portal zur Verfügung. Die Verwalterzustimmung wird üblicherweise automatisch durch den Notar bei uns eingeholt.
III. Instandhaltung & Schäden
14. Dürfen wir selbst Handwerker beauftragen?
Aufträge für das Gemeinschaftseigentum kann nur der Verwalter im Namen der WEG erteilen.
15. Wer ist für die Sanierung meiner Loggia oder meines Balkons zuständig?
Die tragende Balkonstruktur gehört zur Gemeinschaft – dafür ist die WEG zuständig. Die Pflege des Balkoninneren (z. B. Ihre Fliesen oder das Streichen des Geländers) ist Ihre Angelegenheit.
16. Wer zahlt, wenn der Rollladen oder die Markise kaputtgeht?
In der Regel sind diese dem Sondereigentum zugeordnet – Sie tragen die Kosten. Falls jedoch die Fassade beschädigt wird oder das äußere Erscheinungsbild geändert wird, muss die WEG zustimmen.
17. Was ist der Unterschied zwischen Instandhaltung und Instandsetzung?
Instandhaltung ist die Wartung zur Vorbeugung (z. B. Heizungswartung). Instandsetzung ist die Reparatur eines Schadens. Beides wird von uns für die WEG koordiniert.
18. Kann die WEG bestimmen, welche Handwerker wir beauftragen müssen?
Ja, die Verwaltung wählt im Namen der WEG die Handwerker aus und erteilt die Aufträge. Dies gewährleistet Qualität, Haftungssicherheit und einen geregelten Ablauf für das gesamte Gebäude.
IV. Kommunikation & Finanzen
19. Wie erreiche ich meine Verwaltung am besten?
Am besten und schnellsten erreichen Sie uns per E-Mail oder über unser digitales Kontaktformular auf der Website. So können wir Ihre Anfragen strukturiert erfassen und zeitnah antworten.
20. Wie lange dauert es, bis meine E-Mail beantwortet wird?
Wir bemühen uns um eine schnelle Bearbeitung (i. d. R. innerhalb von 48 Std. bei Routinefragen). Bei komplexen Themen bitten wir um Geduld – hier gilt: Gründlichkeit vor Schnelligkeit.
21. Darf ich mein Elektroauto im Gemeinschaftseigentum laden?
Die Installation einer Wallbox muss über die WEG beschlossen werden. Sie haben zwar einen Anspruch darauf, aber die Umsetzung muss geregelt sein. Wir beraten Sie gerne zu den Voraussetzungen.
22. Sind Ihre Mitarbeiter ausreichend qualifiziert?
Absolut! Wir legen größten Wert auf Professionalität. Unser Team nimmt an ständigen Weiterbildungen teil, um Sie optimal und rechtssicher zu betreuen.
23. Was passiert, wenn die WEG-Abrechnung falsch ist – kann ich einfach kürzen?
Nein, bitte kürzen Sie niemals eigenmächtig! Sie müssen die Abrechnung fristgerecht anfechten und sind zunächst zur Zahlung verpflichtet. Sprechen Sie uns bei Fehlern bitte zuerst direkt an.
24. Dürfen wir eine Mahnung einfach ignorieren, wenn wir mit dem Hausgeld nicht einverstanden sind?
Nein, das sollten Sie niemals tun! Ignorierte Mahnungen führen schnell zu Verzugskosten. Nehmen Sie bei Unstimmigkeiten bitte sofort Kontakt mit uns auf.
Spezifische Fragen
Wenden Sie sich bei spezifischen Fragen einfach gerne direkt per E-Mail an uns. E-Mail Adresse: info@objekta-hausverwaltung.de